عضو لجنة المراجعة الضريبية في هامترامك: هكذا يتم التظلم وتصحيح الأخطاء واحتساب الضريبة
هامترامك – “اليمني الأميركي”:
ما هي طبيعة عمل لجنة المراجعة الضريبية في مدن ولاية ميشيغان؟ وماذا عن اللجنة في مدينة هامترامك؟ وكيف يمكن تحديد ضريبة العقار؟ وأسئلة أخرى تلح على مُلاك العقارات، وتبحث عن إجابات، وهي الأسئلة التي ناقشناها مع عضو لجنة المراجعة الضريبية في مدينة هامترامك – جمال التركي.
تذهب جميع الولايات الأميركية إلى فرض ضريبة على الملكية العقارية مع تفاوت بسيط في النسبة المفروضة.
بدأت ولاية ميشيغان في سَنّ تشريع الضريبة العقارية عام ١٨٩٣، وأدخلت على هذا التشريع تعديلات جوهرية في استفتاء مارس/ آذار ١٩٩٤، أهمها ألا تتجاوز الزيادة في ضريبة العقار ٥٪ من قيمته في العام السابق.
وأوضح عضو لجنة المراجعة الضريبية بمدينة هامترامك – ولاية ميشيغان، جمال التركي، لصحيفة “اليمني الأميركي”، أن تحديد مقدار ضريبة العقار – الذي لم تطرأ عليه زيادة أو نقصان – يتم من خلال المعادلة التالية: قيمته في العام السابق مضروبًا في ٥٪ منها، أو معدل التضخم الفيدرالي (أيهما أقل).
وأضاف: تطلّب دستور ولاية ميشيغان أن تكون القيمة الضريبية للعقار على النصف من قيمته السوقية.
وأوضح أن لجان التظلمات أُنشئت في المدن لضمان امتثال كل الأطراف المعنية بتنفيذ قانون الضريبة العقارية.
كما أوضح أن اللجنة تعقد جلساتها على النحو التالي: ٤ أيام في شهر مارس، يخصص أولها للجانب التنظيمي، وتكون البقية للنظر والفصل في التظلمات المقدمة من ملاك العقارات، يوم في يوليو/ تموز، ويوم في ديسمبر/ كانون الأول، يخصصان لتصحيح الأخطاء المادية وإقرار الإعفاءات الضريبية أو رفضها.
وقال إن قرارات اللجنة قابلة للطعن أمام محكمة الولاية المختصة بذلك.
وأشار إلى أن أعضاء اللجنة يستلمون مكافأة مالية تُقدّر بحسب لوائح اللجنة الضريبية للولاية.
استفادة المالك
* حبذا لو تعطي ملاك العقارات شرحًا سهلًا وموجزًا عن الأهداف من تشكيل لجان التظلمات وأهميتها، وكيف يستفيد منها المُلاك بما يتفق مع القانون؟
أُنشئت لجان المراجعة الضريبية للتأكد من سلامة تقدير المدينة لثمن العقار، وذلك حتى لا يدفع المالك أكثر مما هو مستحق، وكذلك للتأكد من صحة قرارها بشأن الإعفاءات موافقةً أو رفضًا، وكذلك كي يرجع إليها مثمن المدينة في حالات تصحيح الأخطاء أو استدراك بعض الإعفاءات.. أما عن كيفية استفادة المُلاك من اللجنة، فيتمثل بضرورة ترقبهم لعريضة التقدير التي ترسل لهم في أواخر فبراير/ شباط من كل عام، والتأكد من أن الزيادة للعام الجديد هي ناتجة عن ارتفاع حقيقي في قيمة العقار وليست نتيجة تقدير جزافي أو خطأ فني من مكتب التثمين، وكذلك متابعة تحديثات اللجنة بشأن كشوفات الدخل التي تخوّلهم طلب الإعفاء جزئيًا أو كاملًا.
* ما الجديد في عمل اللجنة؟ وما استجد ويختلف عن عملها في العام الماضي؟
مهمة اللجنة الأصلية تتحدد في نظر الطعون في الثلاثة الأيام من دورة اجتماعها بشهر مارس/ آذار من كل عام، وجديد اللجنة أنها عملت مع مكتب المثمن على رفع سقف الدخل المحدد لطلب الإعفاء، وذلك بسبب غلاء المعيشة المستمر منذ فترة انتشار وباء كورونا، فعلى سبيل المثال كان سقف الإعفاء لمنزل مكون من شخص واحد ١٨٣٠٠دولار للعام 2025، فتم رفعها إلى ٢٧٣٩٠ دولارًا، وبالتالي يستطيع مَن دخله أقل من هذا السقف أن يقدم على الإعفاء، وكذلك إقرار فكرة الإعفاء بنسبة ٢٥٪ بعد أن كانت مقصورة على ١٠٠٪ و٥٠٪، والحمد الله أقر المجلس البلدي هذا التعديل في اجتماعه الأخير لشهر يناير.
المشاكل
* ما أبرز المشاكل التي تواجهها اللجنة وتحرص على تجاوزها من أجل تسيير عملها؟
أبرز مشاكل اللجنة تتمثل في أن المواطنين الذين يطعنون في التقدير الضريبي لا يحضّرون جيدًا للطعن؛ لأن اللجنة تحتاج لإقرار الطعن وتعديل تقدير المدينة إلى أدلة مثل تثمين رسمي للعقار، مقارنة بيع لعقار مماثل، إثباتات تدل على نقصان في منفعة العقار، رسالة من مقاول تبين حجم النفقات اللازمة لإعادة العقار إلى طبيعته في الانتفاع منه، كل هذه الإثباتات والأدلة تمنح اللجنة القدرة على إنقاص تقدير المدينة، ووضع تقدير عادل يتلاءم مع حالة المبنى.
* ممن يتم تعيين اللجنة وكم مدة عملها؟
مدة الخدمة في اللجنة سنتين، ويتم تعيينهم بقرار من عمدة المدينة بعد موافقة أعضاء المجلس البلدي، ويتوجب عليهم أخذ دورة تدريبية واحدة على الأقل في كل سنتين.
برنامج العمل
* وماذا عن برنامج عملها وصلاحياتها؟
اللجنة ذات عمل نمطي، ويقوم مكتب مثمن المدينة بإعداد جدول أعمالها، وأكبر فترة اجتماعاتها في شهر مارس/ آذار، حيث تجتمع لمدة أربعة أيام، يخصص أولها للجانب التنظيمي، والتي يدخل فيها انتخاب رئيس للجنة، والذي يتولى إدارة الجلسات وتولّي المناقشة مع الطاعنين.
* على صعيد برنامج عمل اللجنة: في الجانب التنظيمي.. ماذا أنجزت أو ستنجزه في هذا الجانب، وما يفترض أن تنجزه؟
اللجنة لها ثلاث دورات انعقاد في السنة، ودورتها الأساسية في شهر مارس/ آذار من كل عام، حيث تنعقد لمدة أربعة أيام، ثم يوم في شهر يوليو/ تموز، ويوم في شهر ديسمبر/ كانون الأول، وأود أن أعيد تذكير مُلاك المنازل أن الطعون وقتها محدد باجتماعات شهر مارس ، أما بالنسبة لطلبات الإعفاء فيمكن للمالك تقديمه في أي وقت في السنة، كما يمكن له تقديم إعفاء عن العام السابق.
التظلمات
* على صعيد التظلمات: في تقديرك ما أبرز التظلمات التي يتقدم بها مُلاك العقارات في مدينة هامترامك، وما الإشكالات التي تواجهكم في هذا الأمر؟
أكثر المتظلمين هم الملاك الجدد، وذلك لأن الضريبة ترتفع عليهم بنسبة كبيرة جدًا، والسبب هو أن القانون جعل انتقال الملكية رافعًا للغطاء الضريبي للعقار في ظل الملكية القديمة ليتم ربطه بالقيمة السوقية في ظل الملكية الجديدة، والحقيقة أن اللجنة لا تملك أي صلاحية لتخفيض ذلك، إلا إذا ثمنت المدينة العقار بثمن يتجاوز ثمنه السوقي، وفي هذه الحالات نقوم بتذكير المتظلم أن من حقه طلب الإعفاء إذا كان دخله يتوافق مع دليل الدخل، أما الصعوبات التي تواجهها اللجنة هي أن الطاعنين لا يحضّرون جيدًا للطعن من خلال تزويد اللجنة بما يدعم طعنهم من الإثباتات التي سبق الإشارة إليها، وكذلك أن الكثير منهم لا يزالون يجهلون أن لهم حق الطعن في التقدير أو طلب الإعفاء من الضريبة، وهذا ما نعمل على إيصاله للمواطنين بكل الوسائل وفي كل فرصة تسمح بذلك.
* على صعيد تصحيح الأخطاء وإقرار الإعفاءات الضريبية أو رفضها.. في أي حدود يكون عملها في هذا الجانب؟
القانون يوضح بدقة صلاحية اللجنة في ما يتعلق بتصحيح الأخطاء بعد التأكد من وجودها، سواء كانت حسابية، أو نتجت عن زيادة في التقدير أو نقص فيه، وفي كل الأحوال التي يترتب على التصحيح زيادة في الضريبة يتوجب إبلاغ المالك وتمكينه من التظلم.
احتساب الضريبة
* ما يتعلق بمقدار ضريبة العقار في الولاية.. كم تكون نسبتها، وكيف يمكن حسابها بسهولة؟
يدفع المُلاك ٥٪ من القيمة الضريبية للمنزل الذي يسكن فيه، أما إذا كان مؤجرًا فإنه يدفع نسبة ٦.٧٪.. فالمنزل الذي قيمته الضريبية ٥٠ ألف دولار سيدفع مالكه بحدود ٢٥٠٠ دولار في السنة طالما وهو ساكن فيه، أما إذا كان مؤجرًا له فسيدفع بحدود ٣٣٥٠ دولارًا.
ولمعرفة كيف تحسب الزيادة السنوية، فإن القانون وضع المعادلة التالية: القيمة الضريبية للعقار في العام الماضي مضروبًا في ٥٪ منها، أو في معدل التضخم الفدرالي (أيهما أقل)، فلو أردنا أن نعرف مقدار الزيادة للمنزل الذي كانت قيمته عام ٢٠٢٥ 50 ألف دولار، فإننا ننظر إلى معدل التضخم، فإن كان أقل من ٥٪ ضربناه في تلك القيمة، أما إذا كان أكثر فإننا نضرب القيمة في ٥٪ منها، ويكون الناتج هو الزيادة في القيمة للعام ٢٠٢٦.
وتشير الأرقام إلى أن معدل التضخم للعام 2025 يقترب من الـ ٣٪، فإذا ضربناه في الـ٥٠ ألفًا (قيمة المنزل عام 2025) تكون النتيجة ١٥٠٠ دولار، وبالتالي تكون قيمة المنزل للعام 2026 هي ٥١٥٠٠ دولار، بمعنى أن المالك سيدفع بحدود ٧٥ دولارًا زيادة عمّا دفعه في العام الماضي.
وبذلك يظهر لنا أن المشرع ربط القيمة للعام الجديد بقانون السوق، فكلما زاد الطلب على الملكية العقارية زادت الضريبة، والعكس صحيح.
نصائح
* كيف يستطيع مالك العقار الاستفادة القصوى من قانون الولاية دون الوقوع في مخالفة؟.. أقصد ماذا تنصح مُلاك العقارات في التعامل مع احتساب الضريبة؟
أنصح مُلاك المنازل بضرورة التدقيق في قائمة التقدير التي ترسل إليهم في أواخر فبراير/ شباط للتأكد من عدم وجود زيادة ناتجة عن خطأ طباعي أو تقديري.. المثمن يقوم بعمل حساباته من واقع سجلاته، فهو لا يستطيع أن يزور حتى المنازل التي انتقلت ملكيتها، ومن ثم فهو لا يعلم بحال المنزل من الداخل، وهنا يأتي دور المالك في التظلم في حال وجود أضرار تنقص من المنفعة؛ لأنه يحصل كثيرًا أن يدفع البعض ثمنًا كبيرًا لقرب المنزل من بيت أقاربه.
وكذلك أنصح أي مالك يرغب بنقل ملكية منزله إلى قريب له بهبة أو وصية أن يستشير محاميًا مختصًا ليتعرف على قرابة الدم الذين تنتقل إليهم الملكية دون أن ينكشف الغطاء الضريبي للمنزل.
كما أنصح المشترين الجدد بضرورة إجراء تثمين للمنزل، أو على الأقل بالحصول على مقارنة بيع لمنزله.
قبل عام أقرت المدينة أعفاءً جزئيًا على المنازل الجديدة، أو الإضافات، التي تقام في مناطق محددة بشرط ضرورة الحصول على شهادة الإعفاء قبل القيام بأي إنشاءات، ولذلك أنصح كل الملاك بالحصول على خريطة تلك المناطق من المبنى البلدي.
تعليقات